Paragraaf Grondbeleid

Het voeren van gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar biedt ondersteuning aan verschillende beleidsvelden om ambities en beleidsdoelen te halen. Het grondbeleid vormt een kapstok voor een integrale benadering van deze beleidsvoornemens in gebiedsontwikkelingen. Door het grondbeleid integraal in te zetten wordt de gemeente in staat gesteld het maatschappelijk rendement te halen dat ze wil realiseren door middel van ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het maatschappelijke rendement speelt ook het financiële rendement. Het maatschappelijke rendement wordt afgezet tegen het financieel rendement van de ruimtelijke ontwikkeling op de gemeentebegroting. Zo ontstaat een afwegingskader dat het gemeentebestuur in staat stelt om weloverwogen beslissingen te nemen over verschillende ruimtelijke ontwikkelingen.

De kaders zijn vastgelegd in de kadernota Grondbeleid. Deze nota is in 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de kadernota is vastgelegd dat integraliteit en flexibiliteit de uitgangspunten zijn bij het voeren van grondbeleid. Er wordt gestreefd naar een integrale benadering van gebiedsontwikkelingen. Zoals aangegeven zijn daarbij niet alleen naar de financiële gevolgen van een ontwikkeling van belang, maar wordt nadrukkelijk ook gekeken, naar de maatschappelijke impact, waarbij de beleidsthema’s die raakvlak hebben met deze ontwikkeling integraal worden meegenomen.

Doelstellingen

De doelstellingen van het grondbeleid zijn als volgt geformuleerd:

• Invloed uitoefenen op het ruimtegebruik, opdat op diverse beleidsterreinen van de gemeente een gewenst maatschappelijk rendement gerealiseerd kan worden.
• Het realiseren van een zo goed mogelijk integraal resultaat in een ruimtelijke ontwikkeling, dat bestaat uit de optimale mix van maatschappelijk en financieel rendement.
• Een kader scheppen waardoor het gemeentebestuur in staat wordt gesteld om op basis van het integrale resultaat van de ruimtelijke ontwikkeling, keuzes te maken over:
  • De rol die de gemeente zelf wenst aan te nemen om een ontwikkeling gerealiseerd te krijgen.
  • De gewenste maatschappelijke doelen versus de daarmee verband houdende financiële gevolgen voor de gemeente.
  • De verschillende scenario’s om tot ontwikkeling van een locatie/gebied te komen.
  • Eventueel noodzakelijke prioriteringen voor verschillende ontwikkelmogelijkheden.
• Duidelijkheid verschaffen over processen, spelregels en kaders die de gemeente hanteert in gebiedsontwikkelingen.

In de kadernota Grondbeleid 2019 is aangegeven dat het grondbeleid:

Inzicht geeft in rendement van gebiedsontwikkelingen

• Grondbeleid geeft inzicht in de gevolgen van een gebiedsontwikkeling. Dit is belangrijk omdat dit inzicht gebruikt kan worden om verschillende scenario’s die mogelijk zijn voor een bepaalde locatie op een goede manier te kunnen beoordelen en om prioriteiten voor een ontwikkeling af te wegen.
• Grondbeleid geeft een kader voor de verschillende ambities die samen moeten komen in een ontwikkeling door deze met elkaar in verband te brengen en afwegingen daarin mogelijk te maken.
• Doordat de aanleiding van een ontwikkeling als uitgangspunt wordt genomen, kan voorafgaand aan besluitvorming over een ontwikkeling in beeld worden gebracht welke ambities de gemeente Oisterwijk daadwerkelijk hiermee wil realiseren. Dit stelt de gemeente ook in staat om de juiste vragen te stellen aan partijen die willen ontwikkelen en hierdoor een goed overwogen besluit te kunnen nemen.

Situationeel grondbeleid

• De gemeente Oisterwijk hanteert situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat er per gebiedsontwikkeling via een afwegingskader tot een advies wordt gekomen voor een door de gemeente aan te nemen rol. Het doel is om de gemeente op een verantwoorde manier zo soepel mogelijk te laten inspelen op de actuele vraag.

Juridische instrumenten

• De gemeente wil bij voorkeur resultaten op het gebied van grondaankopen bereiken op minnelijke (vrijwillige) basis.
• Wanneer dit niet mogelijk blijkt kan de gemeente de publiekrechtelijke instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet inzetten.
• Kostenverhaal in eigen projecten wordt verrekend door het hanteren van marktconforme verkoopprijzen. Kostenverhaal bij projecten derden wordt bij voorkeur via een anterieure overeenkomst verhaald.
• Wanneer bij projecten derden niet tot overeenstemming kunnen komen dit alsnog afdwingen door het opnemen van financiële kostenverhaalsregels.
• Bovenplanse kosten worden verhaald via de Nota kostenverhaal.

Financiële kaders

• Hanteren van de voorschriften volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
• Transparant grondbeleid tijdens de planning en control cyclus (PPN, begroting en de jaarrekening).

Bepalingen bij gronduitgifte

• De verkoop/uitgifte van gemeentegrond wordt, waar mogelijk, afgestemd op de gewenste programmering uit het meest actuele woningbehoefteonderzoek (aantallen, soort woningen, planning, doelgroepen).
• Bij de uitgifte wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioritaire maatschappelijke thema’s die genoemd zijn in hoofdstuk 4 van de Kadernota grondbeleid; wonen, duurzaamheid (inclusief groen) en economie. Afhankelijk van de locatie zijn meer/minder thema’s mogelijk. Verder wordt rekening gehouden met demografische factoren en veranderingen in de markt.
• Bij grondverkoop voor woningen voor bijzondere doelgroepen en/of bedrijven wordt het anti-speculatiebeding toegepast (aangegeven in de algemene verkoopvoorwaarden). Het college kan, gemotiveerd, ontheffing hiervoor verlenen.
• Uiteindelijke bestemming van de grond wordt bepaald door afweging van alle opties en prioriteitstelling. Bij de besluitvorming wordt dit aangegeven.

Grondprijzen

• De gemeente hanteert bij verkoop/uitgifte van grond op het betreffende beleid afgestemde marktconforme grondprijzen. Deze prijzen zijn opgenomen in de Grondprijsbrief.
• Elk jaar worden de richtprijzen voor verkoop van diverse categorieën gronden via een raadsinformatiebrief ter kennisname aangeboden aan de raad. In de grondprijsbrief worden richtprijzen aangegeven. Deze richtprijzen zijn door een externe deskundige gewaardeerd. Bij het waarderen van woningbouwkavels is gekozen voor een residuele benadering. Bij het waarderen van overige gronden is veelal gekozen voor de comparatieve benadering. In een beperkt aantal gevallen wordt de kostprijsbenadering gehanteerd.
• De definitieve grondprijs wordt op basis van een taxatie bepaald. Hiermee wordt op een transparante wijze gegarandeerd dat de grondprijs marktconform is.
• Voor sociale huurwoningen worden vaste grondprijzen per kavel gehanteerd. De grondprijs voor sociale huurwoningen ligt ongeveer 35% lager dan voor een vergelijkbare sociale koopwoning.
• De Grondprijsbrief wordt jaarlijks vastgesteld. De in de Grondprijsbrief genoemde prijzen zijn geldig vanaf 1-1 tot en met 31-12. Per 1-1-2027 zal er dus weer een nieuwe Grondprijsbrief worden vastgesteld.

Risico’s en weerstandsvermogen

• Voor niet voorzienbare/moeilijk kwantificeerbare risico’s binnen de grondexploitaties wordt, op basis van een jaarlijkse actuele risicoanalyse, de gewenste reserve bepaald.
• Om de risico’s zoveel mogelijk te beperken worden, waar nodig, beheersmaatregelen genomen.
• Jaarlijks bij de begroting en jaarrekening kunnen voorstellen gedaan over de hoogte van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf. Jaarlijks worden risicoanalyses uitgevoerd.

Het toepassen van de kadernota Grondbeleid van de gemeente Oisterwijk door onder andere:

• Jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren en door de raad vast te laten stellen ten behoeve van de begroting.
• Verantwoording afleggen over de financiën en voortgang van de grondexploitaties in de paragraaf grondbeleid en in de Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Dit is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de financiële voortgang en risico's van grondexploitaties. Het doel van de MPG is om inzicht en overzicht te bieden over alle grondexploitaties.
• Actuele risico-inventarisatie van de lopende grondexploitaties. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt telkens bij de jaarrekening hierop afgestemd.

Zoals aangegeven in de kadernota Grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Bij de actualisatie wordt gekeken naar wijzingen op de onderdelen kosten en opbrengsten, rente, (woning)programma en de planning. Ook de indexeringen van kosten en opbrengsten wordt meegenomen. Hoe hiermee wordt omgegaan en welke afweging hieraan ten grondslag hebben gelegen is vastgelegd in een afzonderlijk door het college vastgestelde Notitie parameters. De verantwoording is opgenomen in de MPG. De jaarlijkse actualisatie heeft als peildatum 1-1 van het komende jaar. De actualisatie in het kader van de jaarrekening 2025 heeft dus als peildatum 1-1-2026. Bij de actualisatie wordt teruggekeken waarbij de daadwerkelijke resultaten worden vergeleken met de eerder gemaakte ramingen (back-testing). Daarnaast wordt in een nieuwe raming vooruitgekeken en wordt ingegaan op hetgeen er naar verwachting gerealiseerd gaat worden in de resterende jaren van de verschillende grondexploitaties.

De rente is volgens de geldende spelregels van BBV aangepast en de planning van de kosten en opbrengsten is bijgesteld. De waardering vindt plaats op basis van Netto Contante Waarde (NCW). Daarnaast wordt ook de Eindwaarde (EW) aangegeven. Deze waarde laat immers zien wat een ontwikkeling daadwerkelijk heeft gekost.

Het resultaat van een aantal grondexploitaties is de afgelopen jaren verslechterd vanwege de indexering van de kosten terwijl de opbrengsten nagenoeg niet stegen.

De grond uitgifteprijzen zijn per 1-1-2026 geactualiseerd.  Op grond van het BBV dient er over een boekjaar van een grondexploitatie winst of verlies genomen te worden. Voor verliesgevende exploitaties worden voorzieningen gevormd, danwel afgeboekt op eindwaarde. De gemeente Oisterwijk kiest voor het vormen van een voorziening.

Onderstaande tabel geeft de resultaten weer uit de Notitie parameters 2026. Deze notitie is gebruikt bij de herziening in het kader van de jaarrekening 2024. In december 2026 zal een Notitie parameters 2027 worden opgesteld.

Pannenschuur Buiten

In Pannenschuur Buiten zijn inmiddels alle zelfbouw kavels van fase I overgedragen aan de kopers en zijn de opbrengsten gegenereerd. Er volgt nog een verkaveling van de laatste 5 kavels, die op dit moment nog in een stankcirkel liggen. De opbrengsten van deze kavels zijn geraamd op € 0,9 miljoen.

De voorbereidingen om het bestemmingsplan te wijzigen zijn reeds gestart. Er is geen belemmering meer om dit plan verder op te pakken. Op dit moment is de ambtelijke capaciteit schaars. De verwachting is dat de opbrengsten pas in 2028 en 2029 gegenereerd kunnen worden.

KVL - Terrein

Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van de 27 appartementen door Leystromen is inmiddels onherroepelijk. Leystromen is bezig met de voorbereidingen voor de daadwerkelijke bouw.

De ontwikkeling van het perceel aan de Gasstraat – Ambachtstraat is in 2024 verder uitgewerkt, voor het totale gebied is een initiatiefplan ingediend. Er is nog geen sprake van een definitief plan.  De gemeente en de ontwikkelaar hebben beiden de wens uitgesproken om deze ontwikkeling in een breder perspectief te bekijken omdat op die manier wellicht meer mogelijkheden ontstaan. 

De resterende werkzaamheden zijn geïnventariseerd en conform huidige parameters geraamd. De laatste geactualiseerde grondexploitatie resulteert in een contante waarde van € 6,2 miljoen negatief. Dit is ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar een daling van het tekort met € 0,4 miljoen.

Locatie de Leye

In het voorjaar van 2025 is het voormalig zwembad en sportcentrum gesloopt. Het fietspad heeft in het najaar van 2025 een nieuw tracé gekregen. Het nieuwe tracé van het fietspad ligt langs het gebouw van Thebe en langs het beekdal. Het achtergelaten puin is gedeeltelijk gebruikt voor de fundering van het nieuwe fietspad. Het overige deel van het puin kan gebruikt worden bij de realisatie van de woongebouwen.
In september 2025 zijn we gestart met de aanbesteding om een ontwikkelaar te selecteren voor deze locatie. Er was veel animo. In de eerste fase schreven elf ontwikkelaars in. We beoordeelden de eerste inschrijvingen en selecteerden vijf ontwikkelaars die een plan mochten maken voor de locatie. Op basis van de aanbesteding hebben wij een ontwikkelaar geselecteerd met een plan wat voorziet in 13 sociale koopwoningen, 27 betaalbare woningen en 14 vrije sector woningen.
Daarnaast bevat het plan ook 2 maatschappelijke ruimtes en 100 parkeerplaatsen waarvan 74 ondergronds.
Met Leystromen en Dura Vermeer (de ontwikkelaar) zijn inmiddels overeenkomsten gesloten.

In het kader van de herziening van de jaarrekening 2024 is per project gekeken naar projectgebonden en conjuncturele risico’s. Projectgebonden risico’s zijn beïnvloedbaar door het nemen van beheersmaatregelen. Conjuncturele risico’s zijn niet beïnvloedbaar.

Projectgebonden risico’s

De projectgebonden risico’s zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, waarbij gekeken is naar de kans dat een risico zich daadwerkelijk voordoet en de impact die dit heeft op het project. Op deze manier ontstaat er een gewogen risicobedrag per project.